Come si calcolano le spese condominiali?

Il compito dell’amministratore di condominio è molto spesso poco considerato o compreso, ma in realtà queste figure hanno una grandissima importanza nell’economia – metaforica ma anche e soprattutto reale – dell’immobile in questione. La figura è necessaria per legge per tutti quei palazzi che contino almeno 8 diversi condòmini. Ma andiamo a vedere quali sono nel concreto i suoi compiti e le sue responsabilità. In particolare, ci soffermeremo su quelle che sono le spese condominiali: è facile immaginare in che cosa consistono, molto meno invece lo è comprendere come vengono calcolate queste spese. Anche in questo caso il compito spetta proprio all’amministratore di condominio, che deve fare riferimento a tabelle e criteri ben stabiliti legalmente.

I compiti di un amministratore condominiale

Cominciamo con un’infarinatura generale e proviamo a comprendere a quali doveri è sottoposta questa categoria di persone. Nel momento in cui un amministratore condominiale accetta la nomina, si trova di fronte ad una prima serie di compiti che vanno a certificare il “cambio della guardia” a partire dal formale passaggio di consegna con l’amministratore uscente. Questa fase presenta parecchie implicazioni. Per prima cosa il nuovo amministratore dovrà comunicare i propri dati anagrafici e professionali e premurarsi di apporre le proprie generalità ed i propri recapiti sul luogo di accesso al condominio, per essere conosciuto e rintracciabile. Terminata questa prima fase, cominciano quelli che sono i compiti annuali di questa figura. L’amministratore infatti, per tutta la durata del contratto, si occupa delle parti comuni dell’edificio: della loro conduzione, manutenzione ed integrità. Sarà per esempio suo compito quello di predisporre gli impegni e le attività perché quando necessario si possa effettuare manutenzione ascensori. Non solo però, perché all’amministratore spetta anche il compito di convocare l’assemblea annuale, tenere i registri condominiali e, soprattutto, a lui sono assegnate tutte le responsabilità economiche dell’edificio. Ma nella pratica come si calcolano le spese condominiali?

Come calcolare le spese condominiali

Vediamo come funziona questo compito, che potrebbe sembrare semplice ma in realtà non è scontato come è di comune opinione. Il calcolo delle spese condominiali è basato direttamente su quanto scritto nel Codice Civile. Questo, prevede alcuni criteri di ripartizione appositamente introdotti per questo tipo di spese. Li elenchiamo di seguito:

• Secondo i millesimi di proprietà
• Secondo i millesimi scale o ascensore (ovvero seguendo i criteri indicati dall’articolo 1124 c.c.)
• Secondo i più generici criteri d’uso da individuarsi di caso in caso

Per quanto riguarda la maggior parte delle situazioni dunque, si agisce facendo fede al calcolo dei millesimi di proprietà. Ma cosa significa? È necessario conoscere la quota dei compensi di ogni singolo condomino, nonché i millesimi di ogni appartamento. Per arrivare a questo dato, si prendono in considerazione una serie di coefficienti relativi ad ogni singolo appartamento, e nello specifico: il coefficiente di destinazione, il coefficiente di orientamento, il coefficiente di prospetto, il coefficiente di luminosità, il coefficiente di piano ed il coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio. Essendo a conoscenza di questi coefficienti, di solito tali cifre vengono moltiplicate per la superficie reale dell’appartamento ed in questo modo si ottiene il calcolo dei millesimi. Una volta ottenuti i millesimi di ogni appartamento, l’amministratore potrà quindi effettuare i calcoli relativi all’intero immobile e di conseguenza ripartire anche tutte le spese di condominio. Le spese comuni di un condominio vengono infatti ripartite tra i proprietari proprio in base ai millesimi, ed è per questo che è fondamentale effettuare i calcoli con precisione estrema. I criteri legali di ripartizione possono comunque anche essere derogati dai condòmini grazie ad una serie di convenzioni apposite, che diventano molto utili in alcuni casi particolari in cui magari non tutti hanno la possibilità di versare i soldi necessari nell’immediato.